close
close

Ondanks het bevel van de gouverneur werden tijdens de pandemie honderden eigendommen in beslag genomen wegens onbetaalde belastingen

Van maart 2020 tot juni 2021 hebben 75 dorpen en steden in de staat 242 eigendommen van Granite Staters in beslag genomen

Aan het begin van de pandemie wilde de gouverneur van New Hampshire, Chris Sununu, ervoor zorgen dat niemand zijn huis zou verliezen.

Net als gouverneurs in het hele land gebruikte hij zijn uitvoerende bevoegdheden om hypotheekverkopen op te schorten en vaardigde hij een moratorium op huisuitzettingen uit. En in de staat met de hoogste onroerendgoedbelastinglast gaf hij gemeenten opdracht om te stoppen met het in eigendom nemen van huizen wegens onbetaalde belastingen.

De meesten gehoorzaamden; anderen niet.

Van 13 maart 2020 tot 11 juni 2021 – de duur van de noodtoestand in New Hampshire – hebben 75 dorpen en steden in de staat 242 eigendommen van Granite Staters in beslag genomen, volgens een Monitor-analyse van belastingaktes van de 10 provincies van de staat.

Aan de andere kant hebben 140 gemeenschappen – waaronder de twee grootste steden van de staat, Manchester en Nashua – gedurende deze periode geen enkel eigendom in beslag genomen wegens onbetaalde belastingen.

Concord nam tien eigendommen over en verkocht er in die periode twee. Dat was het op twee na hoogste aantal aanvallen in de staat.

Wie gelijk had en wie ongelijk, is niet iets waar het kantoor van de procureur-generaal van New Hampshire, dat belast was met het uitvoeren van de bevelen van de gouverneur, over wil praten. Advocaten daar, waaronder procureur-generaal John Formella, weigerden vragen te beantwoorden over schendingen van Sununu 25e noodbevel.

Het kantoor van Sununu weigerde ook een interviewverzoek van de Concord Monitor om over het bevel en de duur ervan te praten. In plaats daarvan legde woordvoerder Brandon Pratt een verklaring af, waarin hij aangaf dat dorpen en steden de richtlijn van de gouverneur hadden overtreden.

“Zoals u weet duurde het noodbevel zo lang als de noodtoestand in New Hampshire gold om ervoor te zorgen dat Granite Staters in hun huizen konden blijven in een tijd waarin de pandemie hun vermogen om belasting te betalen beperkte”, schreef Pratt.

De staatswet van New Hampshire staat lokale overheden toe eigendom van onroerend goed over te nemen als een eigenaar de belastingen drie jaar lang niet betaalt. Dit proces staat bekend als het indienen van een belastingakte en is een proces dat mensen met een beperkt inkomen – zoals werkende armen en ouderen – het hardst kan treffen, met strenge straffen en een oplopende rente, waardoor huiseigenaren nog verder in de schulden bedolven worden.

Twee derde van de gemeenten, zoals de stad Berlijn, interpreteerde de bevelen duidelijk en vaardigde tijdens de noodtoestand geen enkele akte uit.

De rest negeerde het bevel of volgde een andere interpretatie, zoals de richtlijnen van de New Hampshire Municipal Association, en ging door met het in beslag nemen van eigendommen wegens onbetaalde belastingen. Enkelen namen eigendommen in beslag en verkochten deze zelfs tijdens de pandemie.

‘Hulp voor burgers’

Toen Sununu op 3 april 2020 zijn 25e noodbevel uitvaardigde, haalde hij bedrijfssluitingen en thuisblijvendecreten aan die de inkomens van huishoudens verlamden. Hij was een voorafschaduwing van de dreigende belastingaanslagen die op 1 juli moesten worden betaald en hij gaf dorpen en steden de mogelijkheid om alle rente op onbetaalde belastingen kwijt te schelden.

“Ik moedig alle gemeenten aan om van deze bevoegdheid gebruik te maken waar ze hun burgers die hulp kunnen bieden”, zei hij tijdens een persconferentie op de dag dat het bevel werd uitgevaardigd.

Hoewel het vergeven van rente optioneel was, was een ander deel van het bevel dat een belangrijke beschermingslaag voor inwoners bood dat niet.

“Executieprocedures in verband met laattijdige betaling van onroerendgoedbelasting worden hierbij opgeschort voor de duur van de noodtoestand”, aldus het bevel.

De noodtoestand van COVID-19 in New Hampshire liep op 11 juni 2021 af.

“Inwoners en bedrijven worden geconfronteerd met ongekende uitdagingen als gevolg van COVID-19, waardoor sommigen niet in staat zijn deze rekeningen te betalen”, aldus het bevel.

Onder normale omstandigheden begint de klok te tikken zodra een huiseigenaar een onroerendgoedbelastingbetaling in New Hampshire mist.

Zodra de factuur voor de onroerende voorheffing 30 dagen achterstallig is, begint er een rente van 8% op het uitstaande saldo te ontstaan. Na een jaar kan er een pandrecht op het pand worden gevestigd, waardoor de gemeente betaald krijgt als het verkocht wordt. Vervolgens springt de rente naar 14%. Als de rekening na drie jaar nog steeds niet is betaald, kan het onroerend goed via een belastingakte worden overgenomen, waardoor het eigendom wordt overgedragen aan de stad of gemeente.

Om hun eigendom terug te kopen, moeten bewoners alle rente, kosten en onbetaalde belastingen terugbetalen. Anders kan de gemeente het na 90 dagen op een openbare veiling verkopen om de verschuldigde schuld terug te vorderen.

Het interpreteren van de regels

In Berlijn, waar een Converse-sneakerfabriek en oude papierfabrieken ooit de ruggengraat van de economie vormden, zag de stad in 2022 een piek in het aantal daden, vooral omdat er de twee jaar daarvoor geen enkel pand werd ingenomen.

“We mochten geen belasting heffen”, legde belastinginner Holly Larsen uit. We hadden een bevel van de gouverneur dat er geen belastingakte mocht worden gedaan, dus dat gaf hen twee jaar extra.’

Berlijn heeft tussen 2013 en 2023 beslag gelegd op 207 eigendommen wegens onbetaalde belastingen, zo blijkt uit een Monitor-analyse van provinciale gegevens. Dit is het hoogste aantal over de hele staat, maar in 2020 en 2021 gaf de meest noordelijke stad van de staat vastgoedeigenaren een pauze.

In plaats daarvan werd in 2022 beslag gelegd op 47 eigendommen wegens onbetaalde belastingen, meer dan het dubbele van het gemiddelde in een normaal jaar.

Berlijn was een van de 140 gemeenschappen die tijdens de pandemie het belastingakteproces hadden stopgezet.

Maar in 75 andere dorpen en steden over de hele staat bleven gemeentelijke leiders beslag leggen op eigendommen, ondanks het bevel van de gouverneur.

Tegelijkertijd werden federale fondsen uit de American Rescue Plan Act verspreid onder gemeenschappen in de hele staat, maar lokale overheden gebruikten dat geld zelden of nooit om onbetaalde belastingaanslagen rechtstreeks kwijt te schelden. In plaats daarvan werd een staatsprogramma opgericht, het Homeowner Assistance Fund genaamd, om te helpen met achterstallige rekeningen.

In Laconia, een van de kleinere steden van New Hampshire in het Merengebied, werden tijdens de pandemie vier eigendommen in beslag genomen door de lokale overheid. Hoewel er drie weer eigenaar werden, werd één huis aan het meer verkocht via een verzegeld bod.

Het pand werd in september 2020 door de stad in beslag genomen voor bijna $ 40.000 verschuldigd aan achterstallige belastingen en rente voor een huis dat werd getaxeerd op $ 160.000. Het bieden begon op 4 mei en stond open tot 23 juni 2021, net toen de noodtoestand van de gouverneur afliep. Het werd verkocht voor $ 120.300.

In andere gemeenschappen waren lokale leiders niet op de hoogte van de bevelen van de gouverneur.

In Barrington, een stad aan de kust van de staat, waar 9.000 inwoners wonen, hebben lokale leiders de afgelopen tien jaar 108 eigendommen in bezit genomen, een van de hoogste percentages per persoon in de staat.

Tijdens de pandemie heeft de stad zeven eigendommen in beslag genomen.

Linda Markiewicz, die de afgelopen elf jaar belastinginner van de stad was voordat ze in april met pensioen ging, zei dat ze niet op de hoogte was van een moratorium.

In andere gemeenschappen waren belastinginners op de hoogte van de beperkingen, maar hun interpretaties verschilden.

In Haverhill beschouwde Jennifer Boucher, de belastinginner van de stad, het bevel van de gouverneur als een pauze in het uitzettingsproces, en niet als het in beslag nemen van eigendommen. De stad diende 15 belastingakten in om onroerend goed te verwerven wegens onbetaalde belastingen, maar verwijderde niemand van hun eigendommen.

“We konden niemand uitzetten omdat er een moratorium op uitzettingen gold. De voormalige eigenaren verbleven in hun eigendommen terwijl de stad ze in eigendom had”, zei ze. “Toen dat eenmaal voorbij was, hervatten we de normale activiteiten en begonnen we met de uitzettingen.”

Haverhill verkocht in september 2020 35 eigendommen op een openbare veiling voor in totaal $ 143.400.

Boucher ontcijferde het bevel met de hulp van de juridisch adviseur van de stad, zei ze.

‘Ik dacht niet dat er een moratorium op de akte was, maar er was wel een moratorium op de uitzetting’, zei ze. ‘Ik kan me vergissen, maar we hebben met onze advocaat samengewerkt.’

Tijdens de pandemie werden eigendommen in Campton, Canaan, Grafton en Salem ook in beslag genomen en op openbare veilingen verkocht.

Gebrek aan duidelijkheid

In de loop van de pandemie heeft de gouverneur 123 uitvoerende en noodbevelen uitgevaardigd.

Sommige vaardigden hun eigen regels uit, andere waren uitbreidingen van eerdere bepalingen.

Omdat de staatsmandaten wekelijks veranderden, organiseerde de New Hampshire Municipal Association Zoom-oproepen voor dorpen en steden om te helpen de nieuwe richtingen te ontcijferen, evenals het verzenden van e-mailberichten en het publiceren van informatie op hun website met nieuwe bestellingen.

Met Emergency Order 25, die het proces van de belastingakte opschortte, heeft de gemeentelijke vereniging een reeks vervolgvragen voorgelegd aan de gouverneur, zei Stephen Buckley, directeur van de juridische dienst.

Volgens de berekening van de vereniging duurde het verbod op het indienen van belastingakten een kleine drie maanden, in plaats van vijftien maanden.

“We begrepen dat het moratorium op het uitreiken van belastingakten op 2 juli 2020 afliep”, aldus Buckley. “Het was maar een korte, korte periode.”

De gemeentelijke vereniging baseerde hun mening op twee factoren: zij beschouwden Sununu’s opschorting van het belastingakteproces als een verlenging van zijn moratorium op uitzettingen en huisuitzettingen. En nu het Homeowner Assistance Fund is opgericht om worstelende huiseigenaren te helpen, leken deze beschermingen vanaf juli 2020 niet langer nodig.

Drie maanden na de pandemie werd Sununu ingetrokken Noodbevel nr. 4 En Nr. 24 waardoor uitzettingen en huisuitzettingen werden stopgezet. Hoewel bij de intrekking van deze besluiten niet specifiek sprake was van onroerendgoedbelasting, dacht de gemeentelijke vereniging dat dezelfde logica zou gelden voor het proces van de belastingakte.

Als resultaat daarvan boden ze het volgende advies aan hun dorpen en steden: “Gemeenten mogen op of na 2 juli de uitgifte van belastingakten hervatten.”

De gemeentelijke vereniging was destijds in gesprek met procureur-generaal John Formella, die juridisch adviseur was van de gouverneur tijdens de pandemie, en Matthew Broadhead, de senior assistent-procureur-generaal.

Ondanks dat het verantwoordelijk was voor de handhaving van het noodbevel, weigerde het kantoor van de procureur-generaal een interviewverzoek van de Monitor.

“Hoewel we uw uitnodiging op prijs stellen, zouden we een interview beleefd moeten afwijzen vanwege het feit dat in hun vorige functies in 2020 de betrokkenheid van AG Formella en Advocaat Broadhead gesprekken zou hebben omvat die onder Executive Privilege en Attorney-Client Privilege vielen. Het zou voor geen van beiden gepast zijn om publiekelijk commentaar te geven”, schreef Michael Garrity, de openbare informatiefunctionaris van het ministerie van Justitie, aan de Monitor.

Het kantoor van de procureur-generaal wil geen opheldering geven of commentaar geven op het verstrijken van noodbevel 25, legde Garrity uit.

“We zouden geen juridisch advies of onderzoek kunnen geven met betrekking tot documenten die deel uitmaken van het openbare register”, zei hij.

Komt als volgende

De manier waarop de gemeenschappen in New Hampshire belastingwetten uitvoeren, varieert van land tot land. Op sommige plaatsen zijn lokale leiders er snel bij om eigendommen van hun meest behoeftige inwoners af te nemen en te verkopen. In andere landen betekent sympathie voor het onvermogen van huiseigenaren om te betalen dat er betalingsplannen worden overeengekomen. Naast de schendingen van het uitvoeringsbesluit werd in een aankomend Monitor-onderzoek, Seized and Sold, ook het volgende gevonden:

  • Sommige eigenaren wisten pas nadat de gemeente beslag op hun eigendom had gelegd vanwege niet-bezorgde aangetekende post.
  • Aan huiseigenaren werd rente in rekening gebracht die hun initiële belastingaanslag deed stijgen, en die in sommige gevallen het oorspronkelijk verschuldigde bedrag overtrof.
  • Steden zagen zelden af ​​van rentebetalingen op achterstallige belastingen, ondanks de mogelijkheid om dit wel te doen, wat vaak de grootste hindernis bleek voor vastgoedeigenaren om hun schulden af ​​te betalen.
  • Tijdens de pandemie adviseerde de gouverneur om alle verschuldigde rente kwijt te schelden, maar weinig steden kozen ervoor dit te doen.
  • De publieke kennis van het proces varieert, waarbij sommige gemeenschappen de overname van eigendommen bespreken tijdens geselecteerde bestuurs- of raadsvergaderingen, terwijl andere deze beslissingen in theorie achter gesloten deuren nemen om de reputatie van de eigenaren te beschermen.
  • Het geld voor noodhulp tijdens de pandemie werd op lokaal niveau gebruikt om de dagelijkse overheidsoperaties te bekostigen, in plaats van hulp te bieden aan de armste inwoners die door COVID-19 zijn getroffen.

Deze artikelen worden gedeeld door partners in The Granite State News Collaborative. Voor meer informatie bezoek collaboratievenh.org.

Back To Top